Senza
entrare nel merito di analisi complesse sulle serie storiche dei prezzi
immobiliari e dei tassi di interesse dei mutui nel corso degli anni, di cui
siamo inondati dai mezzi di informazione, mi limito a ragionare su tre
affermazioni che si sentono abbastanza spesso in giro, sia al bar (luogo di
incontro e confronto della cultura italiana) che su stampa, tv e internet:
- E’ un brutto momento per chi
deve vendere la casa perché non si riesce a realizzare quello che si
vorrebbe dato che il mercato è fermo. Quindi per vendere bisogna svendere
- Chi ha la volontà di
comprare, spesso cambia idea perché le banche non danno mutui
- Gli spread sono alti quindi
non conviene fare il mutuo anche se la banca è miracolosamente disposta a
darlo
Per
quanto riguarda la casa, se è un brutto momento per venderla – e per avere
conferma di questo basta entrare in una qualunque agenzia immobiliare e
chiedere – allora è un buon momento per acquistarla.
E’ un ragionamento lineare e neanche complesso. Non ci sono altre risposte. Oggi
il mercato è nelle mani di chi acquista, dato l’ eccesso di offerta che c’è in
giro. Nel 2008 invece, quando il numero delle transazioni era all’ incirca
doppio rispetto a oggi, il mercato era nelle mani di chi vendeva.
Le
banche non danno mutui: è parzialmente vero. Nel 2012 ne sono stati dati il 40%
in meno rispetto al 2011; nel 2011 un 20% in meno rispetto al 2010, e così via
fino all’ anno magico 2008 dove il boom delle vendite era alimentato dal boom
dei mutui. Però i dati Banca d’ Italia dicono che nel 2012 si sono sottoscritti
circa 200.000 mutui. Quindi?
Quindi le banche stanno continuando a dare mutui, con la differenza che
oggi hanno regole di erogazione un po’ più rigorose rispetto a prima, ma
soprattutto le rispettano. Ora le istruttorie delle pratiche sono più
complesse, la documentazione richiesta è maggiore e verificata con più rigore,
i controlli sono molto attenti. Ecco perché ci si spaventa quando ci si
rapporta direttamente con la banca.
Quello
che il mercato faceva prima, ora non lo fa più. Se gli operatori del settore e
i clienti ragionano con gli schemi mentali e l’ approccio al mutuo che si aveva
5 o 6 anni fa, allora è vero che le banche i mutui non li danno. Se si seguono
le regole che ci sono oggi, le banche i mutui li danno ancora.
I
mutui sono cari? Per rispondere, si entra a piè pari nell’ argomento spread,
parola balzata agli onori dei bar culturali e dei mezzi di informazione a
partire dal 2011. Certo non è piacevole pensare di richiedere ora un mutuo con
spread dal 3% al 4% quando prima si parlava di spread tra l’ 1% e l’ 1,50% e,
per chi aveva potere contrattuale, anche sotto l’ 1%. Ma nel 2008, quando
c’erano questi spread, i tassi interbancari erano intorno al 4%, e questo vuol
dire che il tasso finito del mutuo, era intorno al 5%. Oggi i tassi
interbancari sono vicini allo zero, quindi il tasso finito del mutuo va dal 3%
al 4%. E in più gli immobili costano meno rispetto al 2008, quindi, per
comprare la stessa casa del 2008, si deve fare un mutuo più piccolo, quindi con
una rata più bassa.
Mi
rendo conto che queste mie riflessioni sono un po’ controcorrente, e possono
essere soggette a obiezioni, ma, che piaccia o no, è così. Con le famiglie che
incontro tutti i giorni propongo sempre queste riflessioni, prima di parlare di
tassi, rate, ammortamenti, ecc, ecc: subito c’è sorpresa, magari qualche dubbio
ma, numeri alla mano, non si può non essere d’ accordo.
Il consulente creditizio che lavora bene non può limitarsi a dare dei
numeri: deve, prima di tutto, spingere a ragionare coloro che lo scelgono.
Matteo Comelli
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