Passata
la giusta gioia e in taluni casi euforia per l’ acquisto della casa, una
domanda che prima o poi viene a chi ha sottoscritto un mutuo (e che mi pongono
spesso i miei vecchi clienti) è se, obiettivamente, è stata fatta la scelta
finanziaria giusta. O se magari era possibile fare qualcosa di meglio. O ancora
se, una volta cambiata la situazione familiare e finanziaria che c’era al
momento dell’ acquisto della casa, è possibile intervenire per cambiare o
migliorare il nostro mutuo.
Spesso
non ci pensiamo, ma sul mutuo va fatto un check up periodico
esattamente come facciamo sulla caldaia di casa nostra o sulla nostra auto.
Su
un mutuo già esistente, anche se non specificatamente indicato dal contratto, è
possibile intervenire in quattro modi diversi, con costi distinti e per
soddisfare esigenze distinte:
- la rinegoziazione
extracontrattuale,
- la surroga,
- il rifinanziamento,
- il consolidamento.
Contrattualmente
è invece possibile fare solo quelle rinegoziazioni specificatamente indicate e
nei tempi concordati all’ inizio con la banca: niente di più, niente di meno.
La rinegoziazione
extracontrattuale non è altro che un accordo tra banca e cliente per
rivedere le condizioni o le caratteristiche iniziali del contratto di mutuo. E’
a totale discrezione della banca, la quale, per venire incontro alle richieste
del cliente, può chiedere qualcosa in cambio, generalmente in termini di
sottoscrizione di prodotti finanziari o assicurativi che le portino un
beneficio.
La surroga,
o portabilità, è la procedura introdotta dalla Legge Bersani n. 40/2007.
Permette di “trasferire” a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un’altra
e modificare i parametri del mutuo stesso (senza però variare di un euro il
debito residuo). Con parametri si intendono il tipo di tasso di interesse, la
durata residua, lo spread. Non è possibile modificare i mutuatari, mentre è
possibile togliere o inserire garanti. C’è da aggiungere tuttavia che capita
spesso che le banche chiedano al cliente di sottoscrivere “volontariamente” dei
prodotti assicurativi che affianchino il nuovo mutuo – e portino profitto alla
banca. E’ un’ evoluzione non prevista dal testo originale della legge, ma
purtroppo sta avvenendo.
Il rifinanziamento è
la sottoscrizione di un nuovo contratto di mutuo con una nuova banca, con l’
obiettivo di aggiungere liquidità al debito residuo del vecchio mutuo. Se
quindi si ha bisogno di liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del
vecchio mutuo, non si può ricorrere alla surroga, ma si deve utilizzare la
formula del rifinanziamento. Nuovo contratto di mutuo significa nuovo atto
notarile a carico del mutuatario e nuovi oneri amministrativi, tecnici e
assicurativi connessi al nuovo mutuo. Operazione quindi da valutare con estrema
attenzione soppesandone costi e benefici.
Il consolidamento è
la sottoscrizione di un nuovo contratto di mutuo con una nuova banca, con l’
obiettivo di unire il vecchio mutuo con eventuali altri impegni finanziari in
corso, per gestire un’ unica rata di rimborso. Normalmente viene anche
autorizzata una piccola liquidità aggiuntiva per gestire le spese della nuova
operazione che, essendo formulata come un nuovo contratto di mutuo, porta con
sé spese notarili, amministrative, tecniche e assicurative.
Prima
di intervenire sul vecchio contratto di mutuo è sempre importante confrontarsi
col proprio consulente per valutare gli obiettivi che si vogliono raggiungere (e
scegliere quindi lo strumento giusto), i costi e i benefici attesi.
Alla
fine è questa la sostanza del mio lavoro: verificare nel tempo se il prodotto
finanziario-assicurativo sottoscritto da una famiglia quando ha comprato casa è
ancora allineato con le sue caratteristiche/esigenze e, nel caso, intervenire.
Questo
check up periodico è proprio ciò che qualifica e distingue un consulente nei
confronti della famiglia che lo ha scelto, nell’ ottica di costruire un
rapporto di fiducia che dura nel tempo.
Anche se non ti ho seguito nella sottoscrizione del tuo mutuo, contattami pure
se sei interessato ad un check up della tua posizione, per valutare insieme se
conviene lasciarlo così com'è o se può essere vantaggioso modificarlo.
Puoi contattarmi al seguente indirizzo mail:
ilmioconsulentemutui@gmail.com
Matteo Comelli
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