Surroga sì o surroga no? Surroga adesso o surroga tra un po’ di tempo?

E’ questo il momento giusto per surrogare il vecchio mutuo casa o è solo la moda del momento?

In questi mesi le surroghe dei mutui stanno aumentando sensibilmente, e ancora di più stanno aumentando gli scambi di opinioni sull’ argomento creando parecchia di confusione. Il dato certo è che la quota di mercato dei mutui con finalità surroga rispetto ai mutui erogati in generale è più che triplicata da inizio anno ad oggi, contribuendo in maniera sensibile all’aumento dei mutui erogati nel 2014 rispetto al 2013.

Questo aumento delle surroghe dà anche una spiegazione ai dati 2014 che parlano di aumento sensibile dei mutui erogati pur in presenza di un mercato immobiliare con numero di compravendite abbastanza stabile: si fanno sempre più mutui senza una compravendita immobiliare sottostante. A ciò contribuiscono, a onor del vero, anche i mutui di ristrutturazione, di rifinanziamento, di consolidamento debiti e di liquidità, di cui ho già scritto in un altro articolo:

I mutui di Liquidità, di Rifinanziamento, di Consolidamento

Il riposizionamento del portafoglio mutui degli italiani, in realtà avviene periodicamente, almeno dal 2007 quando i primi decreti Bersani sulle liberalizzazioni hanno introdotto la surroga.

Osservando le cose in modo neutrale a posteriori, si vede in realtà che le mode del momento non sempre portano a risultati ottimali. 

Corretto il riposizionamento iniziale del portafoglio mutui di inizio 2007, che ha portato benefici in termini di minor tasso di interesse applicato ai sottoscrittori dei mutui surrogati; spinto più dal panico il passaggio da mutui a tasso variabile a mutui a tasso fisso da metà 2007 a metà 2008 in una fase di tassi crescenti e oggettivamente elevati. Molte persone si sono così trovate a passare dalla padella sempre più calda del tasso variabile alla cenere di un tasso fisso a condizioni assurde.

E così via nelle diverse fasi di mercato in cui spesso le banche, i bancari e i consulenti creditizi hanno fatto leva sull’ emotività delle persone per portare utilità sicuramente a se stessi, e solo incidentalmente e in alcuni casi ai clienti.

Senza fare considerazioni economiche di alto livello o ragionamenti filosofici sul mondo delle surroghe, preferisco spiegare come io ritengo di dovermi comportare quando un cliente mi chiede di valutare se è conveniente surrogare il proprio mutuo. E recentemente questa domanda mi viene rivolta sempre più spesso: sia da persone che ho seguito nel loro primo mutuo, sia da altri che incontro nello svolgimento del mio lavoro.

Prima domanda che io faccio sempre a chi non è già stato mio cliente è perché è stato scelto proprio quel tipo di mutuo che ora si valuta di abbandonare. Il mutuo è legato poi alla banca che lo ha proposto, quindi la domanda diventa duplice. Perché quel mutuo? Perché quella banca? 

Nel 90% dei casi incrocio uno sguardo smarrito. Momento di silenzio, poi le risposte sono quasi sempre le stesse.

“Era già la mia banca”

“Mi hanno detto che andava bene per me”

“Mi hanno detto di fidarmi”

“Mi sono consultato con i parenti, gli amici, i colleghi di lavoro..”

Eh certo, i colleghi di lavoro di un dentista o di un idraulico o di un saldatore meccanico (per fare esempi a caso), sono noti esperti di finanza immobiliare…

Ora, per farla breve, molte delle persone che hanno scelto uno specifico mutuo di una specifica banca lo hanno fatto o per abitudine o per sentito dire. E questa per me è un’assurdità, vista l’ importanza che ha il mutuo casa nella vita delle famiglie che lo sottoscrivono. 

Per di più crea un precedente inquietante in quanto se la surroga di un mutuo di acquisto casa è quasi sempre possibile (e può rimediare ad un errore fatto in sede di scelta iniziale del prodotto o della banca) la surroga di surroga è praticamente impossibile. Le banche infatti non gradiscono intervenire a surrogare un mutuo che a sua volta è già stato surrogato in precedenza. 

Ciò vuol dire che se viene fatta una scelta sbagliata nel momento in cui si surroga il proprio primo mutuo, non c’è poi possibilità di rimediare a costo zero, ma solo con un nuovo mutuo ex novo, con tutti i costi che ne conseguono.

La valutazione dell’opportunità di surrogare il proprio mutuo deve quindi essere fatta con estrema attenzione, tenendo conto anche del fatto che i consigli ricevuti dall’ esterno non sono sempre disinteressati, ed è abbastanza semplice intuire questo aspetto.

La banca con cui è in essere il mutuo dirà sempre al proprio cliente che non gli conviene surrogare, che è meglio portare pazienza ancora per un po’, che si può provare a fare qualcosa sul mutuo senza cambiare banca, che le altre banche sono brutte e cattive, ecc, ecc.

La banca a cui ci si rivolge per valutare la surroga dirà sempre – con l’obiettivo di acquisire un cliente nuovo – che la surroga conviene, che surrogando il mondo sarà più bello, che la vecchia banca è brutta e cattiva, ecc ecc.

In mezzo a questa contraddittorietà di valutazioni sta il povero intestatario del mutuo che non sa più che fare, e allora chiede consiglio all’ amico, al collega, al parente. Risultato: ogni testa consultata ha un’ idea diversa, e la confusione arriva ai massimi livelli.

Non perché è il mio lavoro, ma in questa situazione un grosso contributo di chiarezza lo può portare un bravo consulente creditizio, uno però che deve avere anche la forza di dire no ad un potenziale cliente quando si rende conto che per il cliente è meglio tenere il mutuo che ha piuttosto che cambiarlo giusto per il gusto di farlo.

A mio parere la valutazione dell’opportunità di fare una surroga, deve seguire un percorso lineare, che naturalmente uno può anche farsi da solo se non vuole affidarsi ad un professionista. Come esiste il bricolage per le riparazioni da fare a casa e l’autodiagnosi e l’automedicazione per i problemi di salute, può esistere allo stesso modo il fai da te per i mutui, ovviamente rispondendone poi delle conseguenze.

Il percorso per una surroga felice

1. Identificare gli elementi e le priorità che hanno inciso nella scelta del vecchio mutuo

Dovrebbe essere, per l’intestatario di un mutuo, la risposta (si spera razionale) alla domanda: “Perché ho scelto il mutuo che sto pagando ora?”. Sono tre le aree su cui ragionare:

-    Caratteristiche emotive personali

-    Caratteristiche reddituali e finanziarie

-    Contesto di mercato

Se quindi io sono ansioso (caratteristica emotiva) e ho un reddito fisso (caratteristica reddituale), tendenzialmente dovrei scegliere un mutuo con una rata fissa. Le combinazioni sono poi diverse, però l’incrocio tra caratteristiche personali e finanziarie definisce già con buona precisione la scelta del tipo di mutuo che si andrà a fare.

Il contesto di mercato è invece un elemento esterno. I tassi di interesse nel corso degli anni vanno su e giù e non sempre è possibile sapere a priori se, nel momento in cui si “dovrà” fare il mutuo, il mercato sarà in punto di tassi alti o di tassi bassi. Questo elemento esterno, che costituisce un dato oggettivo della partenza del mutuo, è però importantissimo quando si ragiona sull’ opportunità di surrogare il vecchio mutuo. 

Il contesto di mercato del nuovo mutuo è invece oggettivamente conosciuto e non si ha neanche l’assillo della compravendita della casa che invece accompagnava la scelta del vecchio mutuo, togliendo a volte razionalità nelle scelte finanziarie.

2.   Capire se ci sono stati cambiamenti negli elementi visti sopra tra il momento in cui il vecchio mutuo è stato sottoscritto ed il momento in cui si valuta l’opportunità di surrogarlo.

La logica del ragionamento dovrebbe essere che se tre anni fa, per mie caratteristiche personali, di reddito e finanziarie, ho scelto un mutuo a tasso fisso, e queste caratteristiche da allora non sono cambiate, oggi dovrò comunque scegliere di nuovo un mutuo a tasso fisso. Ecco che allora l’unico elemento su cui basare la scelta di cambiamento è il contesto di mercato. Se il mio vecchio tasso fisso era al 5,50% e oggi ci sono tassi fissi al 4%, allora è cambiato il contesto di mercato in senso migliorativo per me e quindi la surroga è da fare di corsa.

Bisogna pensarci bene se invece ho fatto un vecchio mutuo a tasso fisso, magari a condizioni buone, e arriva il bancario di turno che mi dice: “eh sì, i tassi variabili sono più bassi e ti conviene cambiare”. Per me è un ragionamento assurdo: se le mie caratteristiche personali non sono cambiate rispetto al momento in cui ho sottoscritto il primo mutuo, che senso ha cambiare tipo di mutuo? La cosa più logica da fare è cercare un nuovo mutuo dello stesso tipo di quello vecchio, ma a condizioni finanziarie migliori.

Se sono invece cambiate le caratteristiche personali, di reddito e finanziarie rispetto al momento in cui è stato sottoscritto il vecchio mutuo, oltre al contesto di mercato, allora sì che ha senso il passaggio da un tipo di mutuo all’ altro. Per semplificare: se quando tre anni fa ho fatto un mutuo a tasso fisso perché ero incerto e timoroso anche solo dell’idea di fare un mutuo, e oggi la mia percezione delle cose è più serena, allora sì che ha senso passare da un tasso fisso a un tasso variabile.

Ha senso anche se la scelta fatta all’ inizio è stata fortemente influenzata da persone intorno a me o dal contesto di mercato e non sarebbe stato possibile fare altrimenti. Se il contesto di mercato migliora, posso cambiare il mio vecchio mutuo facendone ora uno diverso (da variabile a fisso o viceversa), ma che comunque avrei scelto fin dall’ inizio se fosse stato possibile.

Il ragionamento sembra un po’ complesso, ma va comunque affrontato. Come consulente creditizio non posso consigliare la scelta migliore di surroga per un mio cliente se prima non ne capisco le caratteristiche e non indago a fondo su cosa ha inciso nella scelta del vecchio mutuo. 

Senza questa analisi, corro il rischio sia di consigliare cambiamenti a persone che magari – per ora – farebbero meglio a tenersi il vecchio mutuo, sia di consigliare un nuovo mutuo “sbagliato”.

Anche se la scelta del vecchio mutuo è stata fatta per il consiglio del bancario, o dell’amico, o del parente, o anche solo consultando l’oroscopo, per una buona surroga è comunque lo stesso necessario analizzare bene la situazione presente (sia del cliente che del mercato) per proporre la scelta migliore per il futuro.

3.  Analizzare le offerte di mercato per scegliere il mutuo di surroga migliore tra quelli adatti a chi lo sottoscrive.

Oggi, grazie ai comparatori ed ai preventivatori on line, è abbastanza semplice farsi una panoramica dei mutui per surroga offerti sul mercato. Questo però non è sufficiente.

Se per la mia surroga, infatti, una banca mi offre il miglior mutuo a tasso variabile sul mercato, ma io sono una persona “da tasso fisso”, non me ne importa niente della qualità del prodotto che mi viene offerto: per me è un prodotto sbagliato. 

Non mi interessa se il concessionario ha una splendida auto due posti cabrio in offerta se ho tre figli, e a me piace e mi serve un fuoristrada. Se mi offre un fuoristrada migliore di quello che ho adesso, allora parliamone. Se invece i miei figli sono grandi e sono pronti ad andarsene di casa, e mi trasferisco dalla montagna alla pianura, allora sì che posso passare dal vecchio fuoristrada alla nuova cabrio in offerta: cambiano le caratteristiche e le esigenze personali, allora cambia il tipo di auto. Col mutuo il ragionamento è lo stesso.

Per chi vuole/deve surrogare il proprio mutuo, va quindi spostato il centro dell’ attenzione, più che sulla scelta del miglior nuovo mutuo possibile, sulla scelta del miglior consulente creditizio possibile che possa professionalmente aiutare a scegliere il miglior mutuo disponibile sul mercato tra quelli adatti a chi lo deve sottoscrivere.

Aggiungo anche che, a mio parere, se necessario, può essere più utile e corretto pagare un bravo consulente creditizio per farsi aiutare a scegliere la migliore surroga possibile, piuttosto che per un normale mutuo di acquisto prima casa.

Una banca non è obbligata a dire sì ad ogni richiesta di surroga che riceve

In ultimo alcune considerazioni su come le banche valutano le richieste di surroga e sulle condizioni che bisogna soddisfare per far sì che la nuova banca accetti la nostra richiesta. Anche le richieste di mutuo di surroga possono infatti essere rifiutate.

1.  Il vecchio mutuo deve essere in corso di regolare pagamento.

La nuova banca non è un ente di beneficenza che si porta in casa un cliente che ha difficoltà di rimborso del mutuo con la vecchia banca. Le banche, in generale, cercano di portarsi via tra loro i buoni clienti; i clienti difficoltosi nessuno li vuole.

2.    Il reddito di chi richiede il mutuo deve essere compatibile con i parametri della nuova banca

Anche se la rata di rimborso del vecchio mutuo è sempre stata pagata, la nuova banca comunque verifica i parametri formali classici per valutare il nuovo mutuo. Se chi richiede il mutuo ha una posizione lavorativa instabile, anche se ha sempre pagato il vecchio mutuo, la nuova banca non accetta la surroga.

3.    Il valore della casa data a garanzia per il mutuo deve essere congruo

Se 3 anni fa è stata comprata una casa a 200.000€ con un mutuo di 160.000€ (un 80% tondo, quindi) e ora, dato che i valori delle case sono scesi, la casa vale 170.000€ e di mutuo restano 150.000€ da rimborsare, farò molta fatica a trovare una banca disposta a surrogare il mio mutuo dato che ora è oltre l’80% del valore della casa. Aggiungo che alcune banche valutano mutui di surroga che non siano di importo superiore al 60-70% del valore dell’immobile dato in garanzia.

4.    L’ importo del mutuo residuo non deve essere troppo piccolo

Dato che la nuova banca – per legge – deve sostenere i costi connessi alla surroga, se l’ importo del debito residuo del vecchio mutuo è troppo piccolo, ci possono essere difficoltà a impostare una pratica di surroga. Questo perchè la banca stessa non riesce a coprire in un tempo ritenuto idoneo, con gli interessi percepiti, i costi sostenuti per acquisire il nuovo mutuo. Alcune banche allora partono da un importo minimo di mutuo da surrogare di 70-80.000€, altre addirittura da importi superiori.

Con la giusta attenzione a tutti i punti indicati sopra, si può allora felicemente surrogare il proprio vecchio mutuo e risparmiare tante migliaia di euro di interessi da oggi alla fine del rimborso del mutuo.

Come sempre per informazioni o chiarimenti o richieste di consulenza è a disposizione il mio indirizzo mail

ilmioconsulentemutui@gmail.com

 Matteo Comelli